5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这(zh千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗è)一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的(de)行业(yè)也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得(dé)市(shì)占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季(jì)度他有的(de)两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头(千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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