饱受争议的(de)二手房(fáng)交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关(guān)于规(guī)范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来(lái)说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来(lái)完成。但很多(duō)中介(jiè)利(lì)用(yòng)信息不对称(chēng)等问m是什么意思性取向题，将非(fēi)必要(yào)的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪服务(wù)行业关(guān)注最多(duō)的一个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务(wù)费(fèm是什么意思性取向i)用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别(bié)复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中(zhōng)介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服务内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服(fú)务项目和(hé)收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平(píng)均水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部(bù)门采取约谈(tán)等综(zōng)合(hé)措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依(yī)规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对(duì)市场的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多(duō)房(fáng)源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从而(ér)会(huì)出现中介费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分(fēn)费用(yòng)也可能(néng)通过(guò)转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者单边(biān)收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高(gāo)了房(fáng)价(jià)。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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