文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务(wù)院发(fā)展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的(de)资金(jīn)压力，加速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经全部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加(jiā姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛)快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得(dé)房款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具(jù)体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的(de)预售资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合(hé)同等(děng)各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，当开发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款在(zài)交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程做了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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