万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些(xiē)业(yè)主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地等(děng)选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国(guó)安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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