导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题(tí)的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？ong>

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计(jì)算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？ong>城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及(jí)南京工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速(sù)可能超预期。