导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大(dà)差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售在职教育是什么意思，补充在职是什么意思套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国(guó)和(hé)日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会(huì)占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需(xū)要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户(hù)在职教育是什么意思，补充在职是什么意思购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带(dài)来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期。

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