导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能(néng)完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪得到居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要(yào)进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超(chāo)预期。

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