饱受(shòu)争议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总(zǒng)局(jú)联合(hé)发布了关(guān)于规(guī)范房地(dì)产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人(rén)信息等(děng)问题(tí)，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基(jī)于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张(zhāng)大伟(wěi)称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常强的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市(shì)场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关市(shì)场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪(jì)服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元(yuán)的房(fáng)屋(wū)，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据(jù)是1软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可在规定的(de)收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并未明(míng)确(què)具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中对(duì)收费(fèi)标准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收(shōu)费标准。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构收费前(qián)应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由(yóu)当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，是否(fǒu)意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其中的细(xì)则，还需要(yào)看各城市(shì)落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于(yú)二(èr)手房(fáng)很多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不(bù)同税(shuì)费等都可能(néng)对(duì)交(jiāo)易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势(shì)地(dì)位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现中介费及税(shuì)费(fèi)均由购(gòu)房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其(qí)视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收(shōu)费的(de)基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房(fáng)者(zhě)，这实际(jì)上(shàng)相(xiāng)当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作(zuò)的(de)透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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