万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债务人被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押(yā)的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中(zhōng)，业主已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格(gé)，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班height: 24px;'>幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班)财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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