万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观(guān)，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付(fù)了部分价(jià)款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的(de)万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了(le)多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50)终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山(shān)东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yín济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50g)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安(ān)也3次与(yǔ)中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善其身？

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