5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周(zh为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别ōu)期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等(děng)几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明(m为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别íng)显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题(tí)，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在(zài)房地(dì)产以及上(shàng)下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他(tā)基本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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