近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营现金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的(de)固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是(shì)对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需(xū)结(j离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗ié)合持有产(chǎn)品的(de)特(tè)性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是(shì)本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两(liǎng离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料(liào)中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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