OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前几日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随(suí)后(hòu)价格(gé)有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市(shì)以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程(chéng)度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管出于(yú)风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到(dào)一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随(suí)着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事(shì)高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本(běn)身(shēn)园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别qí)下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技(jì)。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科(kē)技(jì)后(hòu)续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随(suí)后召(zhào)开(kāi)的业(yè)绩(jì)说明会中管理人就相关(guān)事(shì)项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的(de)考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意(yì)向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收(shōu)了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负(fù)责的(de)态(tài)度(dù)，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积(jī)在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常(cháng)情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次项目的(de)大租户(hù)退租正好(hǎo)发(fā)生(shēng)在市(shì)场气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也(yě)有(yǒu)一(yī)些(xiē)差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园单层(céng)以一(yī)千(qiān)平的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共享和(hé)联合营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发(fā)挥协(xié)同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目(mù)前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上(shàng)市平(píng)台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可(kě)能面临了一(yī)些突发情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和(hé)我们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年建设(shè)发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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