近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益，对(duì)于(yú)2016年是什么年长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价(jià)格(gé)波动受多(duō)重因素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变(b2016年是什么年iàn)动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营权项(xià2016年是什么年ng)目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披露的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资产更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 2016年是什么年