导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是(shì)未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国(guó)家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能(néng)级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预(yù)期。

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