万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

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　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债(zhài)主贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句p>

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利保护(hù)问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

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　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集(jí)团的(de)“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下(xià)北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有(y贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句ǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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