万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这个(gè)位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集团，那(nà)些(xiē)真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权(quán)信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信达(dá)北(běi)分），处置(zhì)的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去(qù)了(le)的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(ch再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了éng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了(le)中赫集(jí)团的(de)“高端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还(hái)在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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