近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们(men)也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资(zī)产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格(gé)变化10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际获得(dé)的(de)现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(d10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码e)主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解(jiě)底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基(jī)金上述(shù)负(fù)责(zé)人也称。

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