导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉(shè)及超(传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题(tí)的(de)新(xīn)闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下(xià)来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存(cún)在(zài)不(bù)足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的(de)供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预(yù)期。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思