OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市(shì)的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大(dà)园项目出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低(dī)迷，不(bù)少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其实(shí)有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高如(rú)星对此(cǐ)表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类(l手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州èi)资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相关事(shì)项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营(yíng)团队表示了对张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判(pàn)中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后(hòu)，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然(rán)确实始(shǐ)料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了(le)三个(gè)月履约(yuē)保证金(jīn)给了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对(duì)市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率为何未能(néng)得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租(zū)户(hù)的调租和换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目(mù)的大租户(hù)退租(zū)正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租(zū)率下(xià)滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平(píng)的(de)大平层，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租户(hù)自(zì)身(shēn)也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资(zī)产(chǎn)的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们(men)在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间(jiān)资(zī)产上市(shì)平台目标的坚实后盾(dùn)和储(c手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州hǔ)备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们(men)在(zài)张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能(néng)算是(shì)一(yī)个(gè)非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突(tū)发事件(jiàn)的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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