OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市(shì)的(de)8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露(lù)张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一(yī)定的(de)投资(zī)价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他(tā)也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子。在(zài)随后召(zhào)开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示(shì)了对(duì)张江光大(dà)园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合(hé)同(tóng)谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周的(de)时(shí)间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科(kē)技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测(cè)试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实(shí)际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金(jīn)给了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对(duì)首批(pī)扩募、对(duì)市场负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备(bèi)租户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚(jiān)持以市(shì)场(chǎng)化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于(yú)正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户(hù)退租正好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑(huá)情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也(yě)作(zuò)了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的(de)成(chéng)新度(dù)高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平(píng)的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开(kāi)发(fā)的(de)储备项目，这(zhè)些都(dōu)将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和(hé)它(tā)未来(lái)的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十(shí)年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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