万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地没带罩子让捏了一节课感受(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿(zī)势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子(zi)根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相较其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的(de)姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的(de)成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的(de)价(jià)格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出(chū)背后的(de)中赫集团(tuán)，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开(k没带罩子让捏了一节课感受āi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北(běi)京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质(zhì)押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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