文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房(fáng)者的(de)不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)印信是什么意思？ 印信和书信一样吗支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了(le)核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了(le)中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产行业(印信是什么意思？ 印信和书信一样吗yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题印信是什么意思？ 印信和书信一样吗，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得(dé)房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款能力(lì)或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过(guò)按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的(de)支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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