“现在的房地产很难再出现像(xiàng)过去(qù)十年的系统性行情(qíng)。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学(xué)家洪灏向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业(yè)分化的(de)愈加明显，让机构和投资者(zhě)的(de)关注度(dù)从板块(kuài)向单个标的转移。上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行业来看，无论是业(yè)绩，还是估(gū)值，房地产都已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是(shì)反复地杀到了底部，再(zài)往下的空(kōng)间(jiān)已经不大了。

　　三(sān)道红线等指标(biāo)

　　成挖掘(jué)个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么(me)如何寻找房地产个(gè)股(gǔ)的阿尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心，避免(miǎn)选了半天，标的公司(sī)出(chū)现爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪(hóng)灏指出(chū)，需要满足(zú)以下(xià)三个基准：有大的国资背(bèi)景(jǐng)的、杠(gāng)杆率较低的(de)、此前没有踩过红线的。

　　他还(hái)表(biǎo)示，如果关注一下今年房地产的(de)开发资金来(lái)源，可以(yǐ)发现，其(qí)实银行的(de)信贷倾(qīng)向是不太愿意给房企(qǐ)贷款的，房企的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销售(shòu)。但今年新房(fáng)的(de)销售情况相较一般。再关注一(yī)下，哪些房企(qǐ)能从银行拿(ná)到钱，其实主(zhǔ)要还是那些(xiē)有国企背景的房企，民营房企相对比(bǐ)较困难，所(suǒ)以整个(gè)行业出现(xiàn)了一个很(hěn)明显的(de)分化，无论是在销售，还是融资等(děng)各个(gè)方(fāng)面(miàn)都非常明显。现在(zài)有国(guó)资(zī)背景的房企在资本市场表现相(xiāng)对较好，但没(méi)有国资背(bèi)景的(de)民营房企股价大(dà)多表现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈昊(hào)扬则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产行(xíng)业内，我们的逻(luó)辑是(shì)，“寻(xún)找最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会特别重(zhòng)视企业的(de)成本优势，更具体一点(diǎn)，就是它的净借(jiè)贷水平（净负债率）是不是行业内的(de)最(zuì)低水(shuǐ)平；利润率(lǜ)是不(bù)是行业内最高的；融资成本是否是(shì)行业内(nèi)最低的；建安成本是(shì)否(fǒu)也是业内最(zuì)低的；这(zhè)些都(dōu)是我们看重的一家房企的综合成(chéng)本。

　　需要注意的是(shì)，能够同时(shí)满足上述条件的房企并不多。即便是(shì)在(zài)国(guó)央(yāng)企中，仍(réng)有(yǒu)部分房企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的(de)趋(qū)势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现(xiàn)，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家(jiā)嘴、格力地(dì)产、西藏(cáng)城投、中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)、中国武夷等国央(yāng)企“三道红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此之外，城建(华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗jiàn)发展、京投发展、光明地产、云(yún)南(nán)城投(tóu)、首(shǒu)开股份、珠江股份、城(chéng)投(tóu)控股等国央企房(fáng)企也踩了“三(sān)道红(hóng)线”中的(de)两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警惕其(qí)重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即(jí)便是(shì)有着较稳健(jiàn)特(tè)色(sè)的国央(yāng)企(qǐ)房企，其(qí)财(cái)务(wù)指标称(chēng)得上完全健(jiàn)康(kāng)的仍是少数。而更加值得注意(yì)的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚(shèn)至地方国企开始大举扩张。而这无疑(yí)又进一步考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的(de)张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未来市场，以(yǐ)及(jí)过于激进的(de)扩(kuò)张拿地(dì)节奏也有(yǒu)可能(néng)让房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其(qí)配置的一家(jiā)房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年(nián)的(de)净借(jiè)贷比(bǐ)例都维(wéi)持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明显感觉(jué)到机会来了(le)，其(qí)开始在一线城市进行大举拿地，净负债(zhài)率也由(yóu)此前的33％左右水准提高(gāo)到(dào)45％左右，涨了接近三分之(zhī)一。与此同(tóng)时，该房(fáng)企新购入地块也实现了(le)快速(sù)的开盘利(lì)用率，预计(jì)今年会有更(gèng)多的楼盘入市。像这类企业就符(fú)合“最后的赢家(jiā)”的特点(diǎn)。一方(fāng)面，在于它本身储备了很多(duō)弹药，去年拿(ná)地(dì)超(chāo)1000亿元，且其中一半在一(yī)线(xiàn)城市，另(lìng)外一半也主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在(zài)强(qiáng)二线和二(èr)线城市；另一(yī)方面，它的扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈(chén)昊(hào)扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩(kuò)张速度让人感觉又回(huí)到了2016年(nián)、2017年，或(huò)者说(shuō)看(kàn)到了(le)2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩张的民营企(qǐ)业(yè)的影(yǐng)子。虽(suī)然说，见到机会时要出(chū)手，但出手(shǒu)的章法仍要小(xiǎo)心(xīn)，如(rú)果负债(zhài)率扩张得太快，但未来的两(liǎng)年市场没(méi)有(yǒu)想(xiǎng)象得那么好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房(fáng)企的扩张速(sù)度是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要还(hái)是(shì)看房企(qǐ)的净负(fù)债率水(shuǐ)平，在我看(kàn)来，这(zhè)个(gè)比例如果超过(guò)60％，就是扩(kuò)张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”对房(fáng)企的净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行业的复苏速度并没有那么快，所以要规(guī)避公司净负债率提高到一(yī)个比较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极(jí)的房企梳理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保(bǎo)利发展等房企2022年净负(fù)债(zhài)率(lǜ)都在(zài)60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负债率(lǜ)持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是(shì)，华润置地(dì)、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集团等房企在践行较积(jī)极的拿地策略的同时(shí)，也较(jiào)好地控制了公(gōng)司的扩张速度与净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房(fáng)企

　　或具备“最后(hòu)赢家(jiā)”的黑(hēi)马(mǎ)特质

　　陈昊(hào)扬指(zhǐ)出，实(shí)际上，他(tā)们是以(yǐ)同(tóng)一筛选标(biāo)准来看(kàn)国央企与民营房(fáng)企，但在各(gè)维(wéi)度(dù)的实际表现(xiàn)上，国央企确实会更(gèng)胜一(yī)筹。如国央企的(de)融(róng)资成本(běn)更(gèng)低，融资渠道也(yě)更顺畅(chàng)，能够做到(dào)想(xiǎng)融就融，这样，国央企自然而(ér)然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机(jī)构更加看好国(guó)央(yāng)企，但这也并(bìng)不意(yì)味(wèi)着，民(mín)营企业中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民(mín)营房(fáng)企同样受到机构的青睐。比如，根据(jù)2023年一季报，滨江集团的(de)十大流通股东中新(xīn)进了“中国工商(shāng)银(yín)行(xíng)股份(fèn)有限(xiàn)公司－景(jǐng)顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置(zhì)混(hùn)合型证券投资基金”“全国社保基金(jīn)一一六(liù)组合”等(děng)。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠海(hǎi)阿巴马资产管(guǎn)理有(yǒu)限公司(sī)就长(zhǎng)期(qī)持有滨(bīn)江集团。根据(jù)一季(jì)报(bào)，该资产公(gōng)司(sī)的几只产品合计(jì)持有滨江集(jí)团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐(lài)，和其自(zì)身(shēn)的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房(fáng)地产市场整体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土房企的滨(bīn)江(jiāng)集团仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨(bīn)江(jiāng)集团在(zài)业绩表(biǎo)现、销售(shòu)规模(mó)、新增(zēng)土储、股价表现(xiàn)等多维度都表(biǎo)现了较强(qiáng)的(de)增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团(tuán)扣非(fēi)归母净利润依次(cì)为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能保持自(zì)身(shēn)业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局(jú)关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭州地(dì)区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重(zhòng)只占(zhàn)到(dào)近六成。近三年持续(xù)稳居杭(háng)州(zhōu)房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的(de)土储补充同样(yàng)较为积极(jí)，根据(jù)诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持(ch华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗í)续稳居杭州的(de)本(běn)土第(dì)一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的(de)较(jiào)突出表现，也让滨江集团(tuán)的房(fáng)企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿(yì)元(yuán)，位列房企第(dì)九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集(jí)团股(gǔ)价翻了超(chāo)一(yī)倍以(yǐ)上(shàng)，而近期，滨江集团(tuán)更(gèng)是迎来多家机构的(de)集中调研。滨江集团发布公告(gào)表示，公司于5月10日接受(shòu)了信达证(zhèng)券、金鹰基(jī)金、建信(xìn)养老、新(xīn)华养(yǎng)老(lǎo)等(děng)18家机构调研(yán)。

　　产业链(liàn)布(bù)局重点(diǎn)移至存量(liàng)赛道

　　机构在(zài)下游家(jiā)纺、家居(jū)、物业觅(mì)α

　　实际(jì)上房地产开发只(zhǐ)是房地产产(chǎn)业链(liàn)上(shàng)的中游环节，其上游主要(yào)为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游(yóu)应用行(xíng)业主要包(bāo)括中介(jiè)服务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居(jū)用(yòng)品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊(kān)》的采访，房(fáng)地(dì)产开发环节与上游材料端息息相(xiāng)关，新盘(pán)开工不足导致(zhì)上(shàng)游不被看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐(jiàn)移至(zhì)下游。“中国房地产行业在进(jìn)入存(cún)量房时代，所以对(duì)地(dì)产产业链，尤(yóu)其是(shì)偏消费属性的家装家(jiā)居领域，我(wǒ)们相对看好，因为(wèi)居民保有的住房规模越来越大，随(suí)着时(shí)间的增加，内装更新的需求(qiú)也会(huì)越来越多。美国过去的数据充分说明了这一点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具消费的增长却一直(zhí)都很好。对于地产产业链，我们相(xiāng)对看好和内装相关的(de)行业，例如消费建材、家居(jū)装饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分中(zhōng)相关赛道龙头年内(nèi)表现的统计，目前暂居前两位的都是来自家(jiā)纺赛道的公司(sī)，它们分别(bié)是富安娜和水星家(jiā)纺，特别(bié)是前者(zhě)在(zài)月线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要从事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生(shēng)活类(lèi)产品(pǐn)的研发、设计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期(qī)内，富安娜实(shí)现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过(guò)实现归属于上市公司(sī)股东的(de)净(jìng)利润约1.11亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季(jì)报的十大流(liú)通股股东(dōng)来看，能够发现(xiàn)该股(gǔ)早已(yǐ)成为基金重仓(cāng)股的天下，彼时包(bāo)括公募的中欧(ōu)价值发(fā)现、中(zhōng)欧潜(qián)力价值、工银(yín)瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价(jià)值和(hé)私募的明河2016，都在(zài)其中出现(xiàn)，占据(jù)了半壁江山。需(xū)要(yào)强调的(de)是，中欧的(de)两只基金(jīn)都是价值派基金经理曹名长在管的产品，首季其同时(shí)重仓的房地(dì)产产业(yè)链(liàn)股票还有金(jīn)地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对(duì)比(bǐ)而言(yán)，前(qián)几年曾经风光一时(shí)的家(jiā)居板块也(yě)因(yīn)疫情、消费复苏进程缓慢等多因素(sù)一度沉(chén)寂(jì)，不(bù)过好在困(kùn)境反转露出曙光，家居(jū)板块中年内表现(xiàn)最好的是(shì)志邦家居。同一(yī)时(shí)间(jiān)段，该股(gǔ)年内上涨已经超(chāo)过23％，从业(yè)绩来看，无论是(shì)营收还是(shì)归母净利润，公司都实现了同(tóng)比双升(shēng)。

　　从公司的十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，《红周刊》发现广发基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)罗洋慧(huì)眼独具，一季报(bào)中(zhōng)他管理的广发策(cè)略优选(xuǎn)和广发(fā)安宏(hóng)回(huí)报均增加了持股，而这两只产品也(yě)成(chéng)为志邦(bāng)家居(jū)十大流通(tōng)股股(gǔ)东中仅有的两(liǎng)只(zhǐ)公募。有(yǒu)意思(sī)的(de)是，他似(shì)乎对于定(dìng)制家居类标的情有独钟，在另(lìng)一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的(de)全(quán)部三(sān)只产品均(jūn)登榜十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东，其(qí)也成为他(tā)的独门重仓股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的物业股也越来(lái)越(yuè)被机构所青(qīng)睐，不(bù)过(guò)这类标的大多在(zài)香港上市(shì)，如(rú)何选择成为难题。对(duì)此，前述(shù)上海公募基金(jīn)经理举(jǔ)例分析(xī)：“物业服(fú)务不(bù)是(shì)一个高毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾(céng)经买的绿城服(fú)务(wù)为例，它在中(zhōng)高端楼盘占比(bǐ)是比较(jiào)高(gāo)的，每年到期的(de)合同(tóng)里提(tí)价(jià)成(chéng)功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分项目(mù)到期(qī)之(zhī)后，经(jīng)过(guò)两三(sān)轮合(hé)同(tóng)周期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真(zhēn)正能做到产品提价的公司(sī)很少，因为物业(yè)公司很容易一(yī)开始(shǐ)是(shì)挣钱的，后面因(yīn)为保安这些固定人员成本(běn)的年(nián)度增长，不过服务没有(yǒu)特别(bié)好(hǎo)，客户没(méi)有那么满意(yì)，能做(zuò)到提价(jià)难度是非常大的。但是该公(gōng)司(sī)能(néng)在业内(nèi)做到到期之后提(tí)价率(lǜ)比较高，这跟它的(de)定位(wèi)和比较(jiào)好的服(fú)务(wù)是有(yǒu)关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗