“现在的房地产很(hěn)难再出现像(xiàng)过(guò)去十(shí)年(nián)的系统性(xìng)行情。”思睿(ruì)集团合(hé)伙人、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地(dì)产行业分化的愈加明(míng)显，让机构和投(tóu)资者(zhě)的关注度从板(bǎn)块向单(dān)个标的转(zhuǎn)移。上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》指出，从行业来看，无论是业(yè)绩(jì)，还是估值，房地产都已经双(shuāng)杀到了最底部，而(ér)且是反复地杀到(dào)了(le)底部，再(zài)往下的空(kōng)间(jiān)已(yǐ)经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么(me)如(rú)何寻找房地(dì)产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地(dì)产赛道中进行选择，需要非常小心，避免(miǎn)选了半天(tiān)，标的公司出现爆(bào)雷的(de)情况。除(chú)此之(zhī)外，洪灏指出，需(xū)要满足以下三个基(jī)准：有大(dà)的国资(zī)背景的(de)、杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低的(de)、此前没有踩(cǎi)过(guò)红(hóng)线(xiàn)的。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如果关注一(yī)下今(jīn)年房地(dì)产(chǎn)的开发资金(jīn)来源，可以发现(xiàn)，其实银行的(de)信(xìn)贷倾(qīng)向是不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主要(yào)资金来(lái)源(yuán)来自新(xīn)盘的销售。但今年新(xīn)房的销售情况(kuàng)相较一般。再关注一下，哪些(xiē)房企能从银行拿到钱，其实(shí)主(zhǔ)要还是(shì)那些有国企背景的房新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久企，民(mín)营(yíng)房企相对比较困难，所以整个行业出现了(le)一个很明显的分化，无论是在销售，还是(shì)融资等各个方面都非常明显。现在有国(guó)资背(bèi)景的房(fáng)企在(zài)资本(běn)市场表现相(xiāng)对较好，但(dàn)没有国资(zī)背景(jǐng)的民营房企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内(nèi)，我(wǒ)们的逻(luó)辑是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具(jù)体到(dào)如何挖(wā)掘，我们会特别重视企(qǐ)业的成本优势，更具体一点，就是(shì)它的(de)净借贷水平（净负债率）是不是行业内的(de)最(zuì)低水平；利润率是不是行业内最高(gāo)的(de)；融资(zī)成本是否是(shì)行业(yè)内最低的；建安成本是否也是(shì)业内最低的；这些(xiē)都是我们看重的一家(jiā)房企的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需要注(zhù)意的是(shì)，能(néng)够(gòu)同时满足上(shàng)述条(tiáo)件的房(fáng)企并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍有部分(fēn)房(fáng)企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年(nián)末，天(tiān)房发(fā)展、陆(lù)家嘴、格力地(dì)产、西藏城投(tóu)、中交地产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等(děng)国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此(cǐ)之外，城(chéng)建发展、京投发(fā)展、光明地产、云南(nán)城投、首开(kāi)股(gǔ)份、珠江股(gǔ)份、城投控(kòng)股等国(guó)央企房(fáng)企也踩了“三道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不(bù)难看(kàn)出(chū)，即便是(shì)有着较稳健特色的国央企房企，其财务指标称得(dé)上完全健康的仍(réng)是(shì)少数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年(nián)，不少国(guó)企，甚至(zhì)地方国企开(kāi)始大举扩(kuò)张。而(ér)这无疑又进一步考验着国央企的资金(jīn)链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏把握(wò)准(zhǔn)确，有(yǒu)助(zhù)于(yú)房(fáng)企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未(wèi)来(lái)市场，以及过于激进的(de)扩张拿地节奏也有可(kě)能让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一家房企进行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年(nián)的净借贷比例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感(gǎn)觉到机(jī)会来了(le)，其开始在一线城市进行大举拿地(dì)，净负债(zhài)率也由(yóu)此(cǐ)前(qián)的(de)33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近(jìn)三(sān)分之一。与此同时，该(gāi)房企新购入地块(kuài)也实现了快速的开(kāi)盘利用率(lǜ)，预计今年(nián)会有更多的楼盘入市。像(xiàng)这类(lèi)企业就符合(hé)“最(zuì)后的赢家”的特(tè)点(diǎn)。一方面，在于(yú)它(tā)本身储备(bèi)了(le)很多弹药(yào)，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一线城(chéng)市，另(lìng)外一半也主要(yào)集(jí)中在强二线和(hé)二线城(chéng)市(shì)；另一(yī)方面，它(tā)的扩张(zhāng)是有节制(zhì)地扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相反，有些(xiē)房企的扩张速度让人感觉又回(huí)到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出(chū)手的(de)章法仍要(yào)小心(xīn)，如果负债率(lǜ)扩张得(dé)太(tài)快，但未(wèi)来的两(liǎng)年市场没(méi)有想(xiǎng)象(xiàng)得那(nà)么好，可能(néng)会重蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房(fáng)企的扩张速度是(shì)否激(jī)进？陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》表示，主要还是看房企(qǐ)的净(jìng)负债率水平(píng)，在我(wǒ)看来(lái)，这个比例如果超(chāo)过(guò)60％，就是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一(yī)标(biāo)准要比(bǐ)“三道(dào)红线”对房企的(de)净负(fù)债率要求不得高于100％要(yào)更加严格。陈(chén)昊(hào)扬(yáng)解释，当前房地产(chǎn)行业的复苏速度并(bìng)没有那么新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久(me)快，所以要(yào)规(guī)避公司(sī)净负债率提高到(dào)一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红(hóng)周刊(kān)》对在2022年拿地较(jiào)积极(jí)的(de)房企梳理发现，中交地(dì)产、中国金茂、华发(fā)股份、越秀地产(chǎn)、绿城(chéng)中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债率(lǜ)都(dōu)在60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负债率持(chí)续(xù)居高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比(bǐ)的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集(jí)团(tuán)、招商(shāng)蛇口、龙湖集(jí)团等房企在践行较积极的拿地(dì)策略(lüè)的同(tóng)时(shí)，也较好地控制了公司的扩张速(sù)度与净(jìng)负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊(hào)扬(yáng)指出，实际上，他们是(shì)以同一筛选标(biāo)准来看国(guó)央企与民营房企，但在(zài)各维度的(de)实际表(biǎo)现上，国央企确实会更胜一(yī)筹(chóu)。如国央企的融资成本更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就(jiù)融，这样(yàng)，国央企自(zì)然(rán)而(ér)然就(jiù)具有天然优(yōu)势。

　　虽(suī)然对新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久比(bǐ)民营(yíng)房企(qǐ)，机构更加看好国(guó)央企(qǐ)，但(dàn)这(zhè)也(yě)并不(bù)意味着，民营企业中就(jiù)没(méi)有“黑马”的存(cún)在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊(kān)》梳理发现，仍有少数民营房(fáng)企(qǐ)同样受到机(jī)构的(de)青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报(bào)，滨(bīn)江集(jí)团的(de)十大流通股东(dōng)中新进(jìn)了“中(zhōng)国工商(shāng)银(yín)行股份有限公(gōng)司－景顺长城中国回报(bào)灵活配(pèi)置混合(hé)型证(zhèng)券投资基金”“全国社保基金(jīn)一(yī)一(yī)六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠(zhū)海阿巴马资产管理有(yǒu)限公司就长期持有滨江集团。根(gēn)据(jù)一(yī)季报，该资产(chǎn)公司的几只产品合计持有滨江集团(tuán)9543万(wàn)股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其自身的基本面(miàn)表现(xiàn)存在一定关系。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产(chǎn)市(shì)场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作(zuò)为杭州(zhōu)本土房企的滨江(jiāng)集团仍是(shì)表现出(chū)较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销(xiāo)售规模、新增(zēng)土(tǔ)储、股(gǔ)价表现等多维(wéi)度都(dōu)表现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江(jiāng)集团扣非归(guī)母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一季报，今年一季(jì)度(dù)，滨江集团(tuán)更是实现了扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能保持自身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团扎(zhā)根杭州的战略布(bù)局关(guān)系密(mì)切。根据2022年(nián)年报，滨江集团有近七成营收来自杭(háng)州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到(dào)近六成。近三年持续稳居杭州房(fáng)企销售排名(míng)第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭州的土储补充同样较(jiào)为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的(de)本土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较(jiào)突出表现，也让滨江集团的房企排(pái)名迅速提(tí)升。到2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团的房(fáng)企排名已冲进前十，根(gēn)据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实(shí)现销(xiāo)售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今(jīn)，滨(bīn)江(jiāng)集团股价翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨江集团更是迎来(lái)多家机构的集中调研。滨江集团发布(bù)公(gōng)告表示(shì)，公(gōng)司于5月10日接(jiē)受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移(yí)至存量赛道

　　机构在下游(yóu)家纺、家居、物(wù)业觅(mì)α

　　实(shí)际(jì)上房地(dì)产开发只(zhǐ)是房地产产业链上的中(zhōng)游环节，其上游主要(yào)为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料(liào)供应(yīng)商(shāng)，而下游(yóu)应用行业主(zhǔ)要包括中介服务、家用电器、物(wù)业管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的采访(fǎng)，房地产开发环(huán)节(jié)与上游材料端息息相关(guān)，新盘开(kāi)工不足导(dǎo)致上游不被看好，机构寻觅(mì)个股(gǔ)阿尔(ěr)法的思路渐渐移至下游。“中国(guó)房地产行业在(zài)进入存量房时(shí)代，所(suǒ)以对(duì)地产产业链(liàn)，尤其是偏(piān)消(xiāo)费属性的家装家居(jū)领域，我们相对(duì)看好(hǎo)，因为居民保有的住房规模(mó)越来越大，随着(zhe)时(shí)间的增加，内装更新的(de)需求也(yě)会越来越多。美国过去的数据充分(fēn)说(shuō)明(míng)了这一点，在新房(fáng)销售见顶之后(hòu)，家具消费的增长却一直都(dōu)很(hěn)好。对于地产产业链，我们相对(duì)看好和内装相关的行业，例如消(xiāo)费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士表(biǎo)示(shì)。

　　而根据(jù)《红周(zhōu)刊(kān)》对(duì)下游细分中(zhōng)相(xiāng)关赛道龙头年内表现的统计，目前(qián)暂(zàn)居前(qián)两位的(de)都是来自(zì)家纺(fǎng)赛道的公司(sī)，它们分别是富安(ān)娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在月线连收(shōu)七根阳线的(de)基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要从事(shì)纺织家(jiā)居、睡眠家(jiā)居、生活类产品的研发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥(yōng)有(yǒu)原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报(bào)告期内(nèi)，富(fù)安娜实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报的(de)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，能(néng)够发现该股早已(yǐ)成为基金重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募的中欧价值(zhí)发现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价(jià)值(zhí)、宝盈新(xīn)价(jià)值和(hé)私募的(de)明河2016，都在其中出现，占据(jù)了半壁江(jiāng)山。需(xū)要强调的是，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹(cáo)名长在管的产品，首季其同时重仓的房地产产业链股票(piào)还(hái)有(yǒu)金(jīn)地集团和大亚(yà)圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风光(guāng)一时的家居板块也因(yīn)疫(yì)情(qíng)、消费复(fù)苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过(guò)好在困境反转露(lù)出曙(shǔ)光，家居(jū)板块(kuài)中年内(nèi)表现最好的是(shì)志邦家居(jū)。同(tóng)一(yī)时间段，该股年内上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是(shì)营收还是(shì)归母净利润，公司都实现了(le)同比(bǐ)双升。

　　从公司(sī)的十大流通股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广(guǎng)发策略优选和广(guǎng)发安(ān)宏回(huí)报(bào)均增加(jiā)了持股，而这(zhè)两只产品也成为志邦家居(jū)十大流通(tōng)股(gǔ)股东中(zhōng)仅有的两只公募。有意思的是(shì)，他似乎对(duì)于定制家(jiā)居类标(biāo)的情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管理的全部三只产品均登榜十大流通股股东，其也成为(wèi)他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的(de)物业股也越来越(yuè)被机(jī)构(gòu)所青睐(lài)，不过这类标的大(dà)多在(zài)香(xiāng)港上市，如何选(xuǎn)择成为难题。对此，前述(shù)上(shàng)海公募基金经(jīng)理举例分析：“物业服务不是(shì)一(yī)个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦，我选公司(sī)还是希望挣的是市场化应(yīng)该挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城(chéng)服务为(wèi)例，它(tā)在中高端楼盘占(zhàn)比是比(bǐ)较高的，每年到期的合同里提价(jià)成功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分(fēn)项目到(dào)期之后，经过两三(sān)轮合同(tóng)周期(qī)还能(néng)做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品提价的公(gōng)司(sī)很少，因为物业公司(sī)很容(róng)易一开始(shǐ)是挣钱的，后面因为保安这些(xiē)固定(dìng)人员成本(běn)的年度增长(zhǎng)，不过服(fú)务没有特别好，客户没有那么满意，能(néng)做到提价难度(dù)是非常大的。但是该公司能在业内做到到期(qī)之后(hòu)提价率比较高(gāo)，这跟它(tā)的(de)定位和(hé)比较好的服务是有关系(xì)的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久