OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年(nián)以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金(jīn)有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不(bù)少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收(shōu)益率高的(de)产品具备一定(dìng)的(de)投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过度对经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调(diào)，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季(jì)报中披露的张江光大园项目(mù)出(chū)租率下降事(shì)项(xiàng)，一(yī)度二级(jí)市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了(le)解释说明，市(shì)场信(xìn)心(xīn)得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目的信心，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述(shù)公告引起了市(shì)场各(gè)方的(de)广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人(rén)介绍(shào)说，目(mù)前储备租(zū)户还(hái)是比较(jiào)丰富(fù)的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客(kè)户(hù)，租赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过(guò)了2万(wàn)方(fāng)。从意(yì)向(xiàng)储备转化(huà)为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责(zé)的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置(zhì)率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大(dà)园一(yī)直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退(tuì)租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市(shì)场(chǎng)情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调(diào)配和(hé)倾(qīng)斜，引(yǐn)入了(le)一(yī)些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付比较长的古诗词，比较长的古诗10句标(biāo)准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态(tài)的物业。租户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)比较长的古诗词，比较长的古诗10句完(wán)成以后(hòu)，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在资源共享和(hé)联合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做(zuò)得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的(de)定位和(hé)展望(wàng)，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资(zī)产上市平台(tái)目(mù)标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来的(de)发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可(kě)能(néng)面临了(le)一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十(shí)年建设发(fā)展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发事件的(de)所有(yǒu)负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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