万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下(xià)称中国(guó)信达(dá)北(běi)分），处置的(de)是对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分讨债(zhài)的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主基本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人(rén)的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了(le)市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北(běi)京当年的(de)“双料(liào)地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成中国为什么叫兔子国为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集(jí)团拿下北(běi)京国安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权(quán)人中国为什么叫兔子国包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的(de)北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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