近两年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额(é)持有人实(shí)际获得(dé)的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度(dù)来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债(zhài)券回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红前(qián)提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误(wù)认为是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价(jià)值面(miàn)临(lín)极大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年(nián)限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建(ji寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶àn)筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一(yī)步延长经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zh寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶ōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于(yú)企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类的(de)资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集(jí)材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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