近两年(nián)火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的(de)现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

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　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格(gé)波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露(lù)的经营活(huó)动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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