导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数(shù)据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、阿富汗玉为什么便宜，阿富汗玉为什么不值钱ng>如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看(kàn)，美国(guó)、英国(guó)和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室(shì)，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人(rén)均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受益(yì)于人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)阿富汗玉为什么便宜，阿富汗玉为什么不值钱21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调(diào)查的(de)是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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