万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人(rén)，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些(xiē)房子根(gēn)本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异(yì)议申请，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价(jià)款优先受(shòu)偿权、湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少抵(dǐ)押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安(ān)的估(gū)值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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