饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在利用房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场成交比例(lì)超过80％，大开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居(jū)间成交，房地产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大(dà)宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民(mín)往往通过(guò)中介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利(lì)用信息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额外的负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市(shì)场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场(chǎng开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查)管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作(zuò)的(de)意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便是(shì)房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未(wèi)来相关(guān)部门主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易(yì)过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数特别复(fù)杂的住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际(jì)收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目(mù)、服(fú)务内容(róng)和收费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出(chū)具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依(yī)法查处(chù)不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经(jīng)纪(jì)服务领域(yù)的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客(kè)研究院(yuàn)研(yán)究(jiū)总监陆(lù)骑麟(lín)指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费(fèi)及(jí)税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公(gōng)司可(kě)能会(huì)利用(yòng)其(qí)支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上(shàng)相当于(yú)变相推高(gāo)了(le)房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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