近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披(pī)露(lù)文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效="密集分钱了！这几(jǐ)点要(yào)注(zhù)意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074212104.png">

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红差(chà)异很大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效(zī)产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可(kě)供(gōng)分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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