近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定(d陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文ìng)分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前(qián)已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的(de)主要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额(é)根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额(é)的(de)分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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