OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市(shì)场价(jià)格开始(shǐ)震荡(dàng)走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市(虎门销烟发生在哪里shì)场整体(tǐ)表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避(bì)的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但(dàn)是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率下跌并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一(yī)位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品具备一定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董事高如星对(duì)此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的(de)影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调(diào)至(zhì)得(dé)这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终(zhōng)还是(shì)落(luò)到租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在(zài)随后召开的(de)业绩说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明(míng)会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起(qǐ)了市场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关负责人(rén)坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没(méi)有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引(yǐn)入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平(píng)等(děng)方(fāng)面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资(zī)源共享和联合(hé)营销方面能(néng)更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张江(jiāng)集团和(hé)张(zhāng)江高科目(mù)前在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还(hái)有一(yī)些其(qí)他在开(kāi)发的(de)储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业虎门销烟发生在哪里空间资(zī)产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们(men)非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我们(men)在张江科学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过(guò)程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们(men)有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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