5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产(c我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊hǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊)相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是(shì)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿(ná)地(dì)份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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