5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期(qī)的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去，未(wèi)来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的(de)公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是(shì)连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩(jì)的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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