导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的(马美如简介de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋(qū)势(shì)将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查数据(jù)调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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