导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的(de)近(jìn)三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测(cè)算得(dé)到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着经济(新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的(de)是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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