近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

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　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(ji朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗ǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水平的(de)预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的(de)资产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业(yè)本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润表的(de)项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机(朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗jī)会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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