5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些(yī)定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的(de)基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售(shòu)额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的(de)结(jié)构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良(liáng)传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不(bù)确(què)定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等(děng)待它(tā)的(de)基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些