文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似(shì)租金(jīn)的(de)分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房屋的(de)建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临(lín)商(shāng)品房的(de)需(xū)求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全(quán)由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时(shí)代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定金并进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购(gòu)房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义