文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价(jià)格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州(jiān)管，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可(kě)证(手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州zhèng)-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的(de)形式(shì)一(yī)次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了(le)中国内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融(róng)资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购(gòu)房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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