近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信(xì吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西n)息披露文(wén)件，结(jié)合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两大资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资(zī)本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益(yì)主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红规模较为(wèi)可观(guān)的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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