文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议(yì)取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市(shì)场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决(jué)了制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中国(guó)内地的(de)开(kāi)发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房(标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压fáng)企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还(hái)款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的(de)高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨(bō)付的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付(fù)款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预(yù)付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规(guī)定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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