近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易价格的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额(é)二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的(de)主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收益不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金(jīn)之上(shàng)的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目(mù)每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存在本(běn)质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募(mù)集材(cái)料(liào)中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称(chēng)。

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