近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过好好记住我在你体内的感觉分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本(běn)质性(xìng)区(qū)好好记住我在你体内的感觉别。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)，基于(yú)企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(x好好记住我在你体内的感觉īn)选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益(yì)人(rén)综合实力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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