OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应对哲库每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办(kù)提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动(dòng)较大(dà)，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办ng>二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最(zuì)终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表示，目前随(suí)着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不(bù)是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益(yì)率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调(diào)至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资(zī)产就回(huí)调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也(yě)强调，最终还是(shì)落(luò)到租金(jīn)收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露的张江光大园(yuán)项目出租率下(xià)降事(shì)项，一度二级市场价格出(chū)现回落(luò)。在(zài)随后召开的(de)业绩(jì)说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事(shì)项进(jìn)行了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募(mù)说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相关负责(zé)人(rén)坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技(jì)消(xiāo)息(xī)的第(dì)一(yī)时(shí)间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过(guò)签(qiān)署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收(shōu)了(le)三(sān)个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给(gěi)了(le)我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光大园项目一(yī)季(jì)度(dù)末(mò)也有(yǒu)将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那(nà)么(me)多储备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都(dōu)属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大租户(hù)退租正(zhèng)好发(f每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办ā)生在(zài)市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在(zài)看(kàn)到出租(zū)率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的(de)资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张(zhāng)润大(dà)厦多(duō)是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会(huì)有诉(sù)求(qiú)，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和(hé)展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开(kāi)发(fā)的(de)储(chǔ)备(bèi)项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的(de)一(yī)步，眼下我们(men)可能面临了一(yī)些突(tū)发情况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江(jiāng)科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前(qián)突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信心。”

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