饱受争议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联合发(fā)布了(le)关(guān)于规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居(jū)民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易(yì)周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价。

地肖指哪几个生肖？　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工(gōng)作(zuò)的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收(shōu)费标准的(de)最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下(xià)发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的通知地肖指哪几个生肖？》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这样的(de)规(guī)定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合(hé)房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的(de)中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务(wù)内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应当(dāng)分别明确(què)服务项目(mù)和(hé)收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市(shì)场(chǎng)平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等(děng)综合措施(shī)进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门(mén)会同有关部(bù)门(mén)依法查(chá)处不(bù)按(àn)规定(dìng)明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对(duì)市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文件而(ér)非(fēi)规(guī)定，未(wèi)来如何具体认定其中的(de)细(xì)则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前(qián)市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整改善、规(guī)范(fàn)化(huà)，有利于(yú)行业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同时(shí)，由于(yú)二(èr)手房很(hěn)多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各(gè)支付一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者(zhě)来承(chéng)担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)公司(sī)将其(qí)视(shì)为向购房者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中介公司可(kě)能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服(fú)务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易(yì)中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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