OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到租金收(shōu)入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了(le)解(jiě)释(shì)说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募(mù)说明会上，运(yùn)营团队(duì)表(biǎo)示了对张江光大园项目的(de)信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告(gào)引起(qǐ)了(le)市场各(gè)方(fāng)的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户需(xū)要(yào)一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月履约(yuē)保证金给了我们(men)一些空间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的(de)张江光大园项目一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前(qián)的(de)空置率为何(h抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠é)未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关(guān)负(fù)责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这(zhè)次项目(mù)的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看到(dào)出(chū)租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作了一(yī)定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给(gěi)租(zū)户的(de)分隔(gé)空间、交付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的(de)物业(yè)。租(zū)户自(zì)身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效(xiào)应(yīng)，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了一(yī)些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前(qián)突(tū)发事件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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